Οδηγός αγοράς - πώλησης ακινήτου

---

1. Φωτοτυπία ταυτότητας, 
2. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου
3. Το πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο. Συνήθως υπάρχει σχετική σφραγίδα στον τίτλο ιδιοκτησίας που έχετε. 
4. Πρόσφατο τοπογραφικό σχέδιο και κατόψεις ορόφου-ων σε περίπτωση που πωλείται κτίσμα, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων 
5. Άδεια Οικοδομής (σε περίπτωση πώλησης κτίσματος ή οικοπέδου με κτίσμα) 
6. Ασφαλιστική ενημερότητα του μεταβιβάζοντα (Μόνον αν απασχολεί προσωπικό που είναι γραμμένο στο ΙΚΑ, αν είναι μέλος εταιρίας ή αν έχει εκδοθεί άδεια ανέγερσης οικοδομής στον όνομά του την τελευταία 10εταία, άλλως δεν απαιτείται) 
7. Όταν το ακίνητο προέρχεται από γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά, πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ότι δεν οφείλει φόρο, (σας κατευθύνει σχετικά ο συμβολαιογράφος)
8. Μισθωτήριο συμβόλαιο εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο
9. Πιστοποιητικό από τον Δήμο σε περίπτωση που το ακίνητο έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης, από το οποίο να προκύπτει ότι: α) έχει εξοφληθεί η εισφορά σε χρήμα και β) έχουν κατατεθεί οι τίτλοι ιδιοκτησίας εφόσον η ένταξη έγινε μετά την 24/11/1994 ( σας κατευθύνει σχετικά ο συμβολαιογράφος ). Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο εντός λειτουργούντος Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων, βεβαίωση του αρμοδίου Οργανισμού σύμφωνα με το άρθρο 65 του Ν.2538/1997 ότι δεν οφείλονται εισφορές. 
10. Ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου, αν υπάρχει κτηματογράφηση και σε ποιο στάδιο βρίσκεται αυτή, απαιτείται: α) ¨Η πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης από το αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης και β) Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου από το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο 
11. Αν συνορεύει με δασική έκταση το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, απαιτείται πιστοποιητικό ότι δεν είναι δασική έκταση με πράξη τελεσιδικίας αυτού. Αν πρόκειται για χαρακτηρισμένο δασική έκταση απαιτείται πιστοποιητικό ακαϊας του άρθρου 25 του Ν.998/79. Σε περιοχές όπου έχουν κυρωθεί δασικοί χάρτες, απαιτείται το πιστοποιητικό του αρ. 20 Ν.3889/2010 της Διεύθυνσης Δασών
12. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (σε περίπτωση πώλησης κτίσματος ή οικοπέδου με κτίσμα)
13. Βεβαίωση από μηχανικό περί αυθαιρέτων και οριστική δήλωση υπαγωγής στο σύστημα, που θα φέρουν Μοναδικό Αριθμό Ακινήτου, σύμφωνα με το Ν.4178/2013. (Σε περίπτωση που υπάρχουν παρακολουθήματα πχ. αποκλειστικές χρήσεις, πάρκινγκ, αποθήκες κτλ. θα πρέπει να αναφέρονται και αυτά). Σε περίπτωση που στο ακίνητο υπάρχουν χώροι που έχουν τακτοποιηθεί, απαιτείται η βεβαίωση περαίωσης εργασίας και να επισυνάψουμε κάτοψη του ακινήτου επικυρωμένη από την Πολεοδομία όπου θα φαίνονται οι χώροι αυτοί. Αν οι χώροι αυτοί δεν απεικονίζονται στην κάτοψη της πολεοδομίας, θα πρέπει να προσκομιστεί κάτοψη από μηχανικό όπου θα φαίνονται οι χώροι αυτοί, πάνω στην οποία κάτοψη ο μηχανικός θα αναγράψει ότι η κάτοψη θα περαστεί από το σύστημα. 
14. Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. σύμφωνα με το άρθρο 54Α του Ν.4174/2013, από το οποίο θα προκύπτει ότι ο πωλητής δήλωσε το ακίνητο στη δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας των ετών 2011, 2012 κ.λ.π. Στο πιστοποιητικό αυτό η περιγραφή του ακινήτου και τα τυχόν παρακολουθήματά του πρέπει να είναι ακριβώς όπως αναφέρονται στο συμβόλαιο και θα βγει από το taxis ηλεκτρονικά με τους κωδικούς που έχει ο πωλητής. Σε περίπτωση που υπάρχει κάποια διαφορά με τον τίτλο κτήσεως, θα πρέπει ο λογιστής να μπει στο σύστημα και να τα διορθώσει και έπειτα να τυπωθεί το πιστοποιητικό ηλεκτρονικά 
15. Βεβαίωσης μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π). Η καταβολή του Τ.Α.Π επιβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 17 του Ν. 2130/93 στους ιδιοκτήτες των εξής ακινήτων:   Τα ηλεκτροδοτούμενα, στα οποία η είσπραξη του Τ.Α.Π γίνεται απευθείας μέσω του λογαριασμού του παρόχου ρεύματος Τα μη ηλεκτροδοτούμενα (κτίσματα ή οικόπεδα) στα οποία η είσπραξη του Τ.Α.Π γίνεται από τους Δήμους στους οποίους ανήκουν και δηλώνονται
16. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου – Ακινήτου. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ο ψηφιακός φάκελος που περιλαμβάνει τα στοιχεία του κτιρίου / ακινήτου με αναφορά στον Κωδικό Αριθμό Eθνικού Kτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του οικοπέδου. Με την απόκτηση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας το ακίνητο θα είναι Πλήρως Νόμιμο και θα έχει όλες τις δυνατότητες μεταβίβασης, ενοικίασης κλπ. 

Σε περίπτωση κληρονομιάς πρέπει να ελεγχθούν: 

1. Η ληξιαρχική πράξη θανάτου

2. Το πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών

3. Το πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης 

4. Το πιστοποιητικό αμφισβητήσεων του κληρονομικού δικαιώματος

5. Πιστοποιητικό μη αποποίησης της κληρονομιάς

Τα παραπάνω ελέγχει και σας κατευθύνει σχετικά ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος. Πρέπει να προσέχουμε κατά την Αγορά ακινήτου εάν το ακίνητο έχει βάρη. Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας ώστε να μην διεκδικείται το οικόπεδο μας από το Δημόσιο αλλά και από ιδιώτη. Επίσης πρέπει να γνωρίζουμε πόσα τετραγωνικά μέτρα μπορούμε να κτίσουμε σε αυτό το οικόπεδο, αλλά και το εάν ο οικοδομικός κανονισμός της περιοχής επιβάλλει κάποιους περιορισμούς οι οποίοι κάποια στιγμή μπορεί να μας δημιουργήσουν πρόβλημα. 

Άρθρο 200 

Σύμβαση μεσιτείας 

1. Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.  

2. Η σύμβαση πρέπει:  

α) Να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, αναγράφεται το μητρώο και η αρμόδια αρχή ή οργάνωση, στην οποία είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του.  

β) Να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.  Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 2 του Ν. 2251/1994 (Α΄ 191).  

3. Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των συμβαλλομένων έχει το δικαίωμα να την καταγγέλλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών.  Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών.  

4. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσί­τη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.  

5. Ο μεσίτης ακινήτων έχει το δικαίωμα να αξιώσει τη συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο. Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά διαφορετικές εντολές υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει αμοιβή μόνο αυτός ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία. Αν δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά ίσα μέρη η μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές εντολές του. Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.  6. Αν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.  

7. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Αν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.  

8. Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, ενσωματώνεται ως περιεχόμενο υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη μεσίτη ακινήτων στην κατάρτισή της και σε θετική περίπτωση τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου, καθώς και το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής.  

9. Οι συμβαλλόμενοι σε σύμβαση σχετική με ακίνητα δεν είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν αμοιβή σε πρόσωπα, τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 198 και των παραγράφων 1, 2 και 3 του παρόντος άρθρου.  

10. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στον μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης τουλάχιστον μία ημέρα πριν από την κατάρτισή της, άλλως ευθύνεται σε αποκατάσταση κάθε ζημίας του μεσίτη για τη μη έγκαιρη ανακοίνωση.  

11. Η αγωγή που ασκείται από τον μεσίτη κατά του εντολέα του με αίτημα την επιδίκαση μεσιτικής αμοιβής κοινοποιείται στη Δ.Ο.Υ. Φορολογίας Εισοδήματος του μεσίτη, αλλιώς η συζήτηση είναι απαράδεκτη.